COMPARUTION : VENDEUR ET ACQUEREUR

Il importe de vérifier que tant le vendeur que l'acquéreur ont la capacité de vendre et d'acheter, et que le cas échéant ils sont munis de toutes les habilitations et autorisations nécessaires.

Condition suspensive d'habilitation ou d'autorisation ?

Exemples :

a) INCAPABLE MAJEUR OU MINEUR
En présence d'un incapable mineur ou majeur les autorisations à requérir doivent être obtenues préalablement à la signature du compromis de vente et leur obtention ne peut être érigée en condition suspensive. En effet la condition suspensive ne peut concerner un élément intéressant la validité de l'acte, comme la capacité, dont toutes les conditions doivent être réunies au moment même de l'engagement.
La condition suspensive de l'autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille pour vendre un bien appartenant à une personne protégée est illicite.


b) VENTE PAR DES PERSONNES MARIEES
- Mariage sans contrat - Pour les époux mariés sans contrat de mariage lorsque la vente porte sur un bien commun, ils ne peuvent "l'un sans l'autre, aliéner... les immeubles... dépendant de la communauté" (C. civ., art. 1424). La présence des deux époux est donc nécessaire dès la signature du compromis de vente, à moins que l'un d'eux ne représente l'autre en vertu d'un mandat écrit exprès et spécial, précisant les stipulations et conditions du contrat projeté.
Cependant, il résulte de l'article 1427 du Code civil, que le contrat peut être ratifié après coup par l'époux qui n'y aurait pas donné son consentement. Pour offrir la plus grande sécurité à l’acquéreur, il est préférable de faire intervenir les 2 époux.

Art. 1427 (Issu L. n° 65-570, 13 juill. 1965, art. 2 et 9 ) . – Si l’un des époux a outrepassé ses pouvoirs sur les biens communs «…», l’autre, à moins qu’il n’ait ratifié l’acte, peut en demander l’annulation.

- Bien propre et logement de la famille : Lorsque la vente porte sur un bien propre, si l'immeuble vendu constitue le logement de la famille, la vente doit avoir lieu du consentement des deux époux ( C. civ., art. 215, al. 3.)

Obtenir certains documents :
- Carte d’identité ou passeport (faire une photocopie)
* Sur la capacité
- Contrôler les règles de capacité
* Ordonnance du juge des tutelles (au greffe du tribunal d'instance),
* Autorisation du conseil de famille,
* Copie du jugement ordonnant la mise sous sauvegarde de justice, la tutelle ou la curatelle, ou donnant mainlevée, accompagnée d'un certificat attestant le caractère définitif du jugement
- Eventuellement pouvoirs pour comparaître à l'acte.
- FICHE P 1 si le vendeur est commerçant (Tribunal de commerce de Papeete)

N.B. : Les informations et documents à obtenir : certains d’entre eux ne pourront être produits le jour de la signature de l’avant-contrat, aussi ce dernier sera assorti de conditions suspensives ou résolutoires.

GARANTIE DE CONTENANCE - COPROPRIETE

VENTE D’UN LOT DE COPROPRIETE
Si la vente porte sur un lot de copropriété, il faut, à ce stade, procéder au "mesurage" prescrit par la loi du 18 décembre 1996 dite "loi Carrez". L’avant-contrat ne respectant pas les dispositions de l'article 46 est nul. Seul l’acquéreur pourra invoquer la nullité du contrat. Il faudra indiquer qui a effectué le mesurage le vendeur ou un géomètre).

L’article 46 de la loi n°65-554 du juillet 1965 . (Arrêté de promulgation n° 38DRCL du 21 janvier 1997 – JOPF Page 182 - N°5 - 1997) fait l’obligation de mentionner la superficie de la partie privative des lots de copropriété, objet :

- De promesse unilatérale de vente ou d’achat,
- De promesse synallagmatique
- De ventes proprement dites.

Seuls échappent à cette obligation : les caves, garages, emplacements de stationnement et les lots de moins de 8 m2.

La superficie qui doit être mentionnée est celle « des planchers clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtre. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres ».

SANCTIONS :
- En l’absence d’indication de superficie, la nullité de la vente peut être demandée,
- Au cas où la surface réelle se révélerait inférieure de plus d’un vingtième (soit 5%) à celle indiquée dans l’acte, une réduction proportionnelle du prix peut être demandée.

NEGOCIATION

1 - NEGOCIATION PAR UN NOTAIRE

TEXTE : ARRETE n° 1376 CM du 3 octobre 2000 portant fixation du tarif des notaires (JOPF du 12 octobre 2000, n° 41, p.2435)

Art.11.— Il y a négociation lorsque le notaire agissant en vertu d’un mandat écrit que lui a donné à cette fin l’une des parties recherche un cocontractant, le découvre et le met en relation avec son mandant, soit directement, soit par l’intermédiaire du représentant de ce cocontractant, reçoit l’acte ou participe à sa réception.
La négociation ouvre droit à un émolument qui, sauf stipulation contraire, est à la charge de celle des parties qui supporte les frais de l’acte.

La négociation ouvre droit à une rémunération, elle est strictement réglementée et fixée par arrêté (arrêté n°1376 CM du 3 octobre 2000 portant fixation du tarif des notaires. - JOPF du 12 octobre 2000).

Cette rémunération est à la charge de l’acquéreur, sauf convention contraire.

LES EMOLUMENTS REMUNERANT LES ACTIVITES DE NEGOCIATION DES NOTAIRES

Jusqu'à 5 millions : 5,00 %
Au-dessus de 5 millions : 2,50 %

2 - NEGOCIATION PAR UNE AGENCE IMMOBILIERE
TEXTE : Délibération n° 90-40 AT du 15 février 1990 portant réglementation de l’exercice de la profession d’agent immobilier (JOPF du 1er mars 1990, n° 9, p.335)
modifiée par :
- Délibération n° 93-89 AT du 19 août 1993 ; JOPF du 26 août 1993, n° 34, p. 1481
- Délibération n° 2001-12 APF du 1er février 2001 ; JOPF du 15 février 2001, n° 7, p. 397
- Délibération n° 2002-126 APF du 26 septembre 2002 ; JOPF du 3 octobre 2002, n° 40, p. 2386

L'agent immobilier doit être en possession d'un mandat écrit avant toute intervention.
la rémunération de l'agent est au plus de 7% du prix de vente jusqu'à 10 millions de francs CFP et de 5% pour la tranche supérieure à 10 millions de francs CFP

Jusqu'à 10 millions : 7,00 %
Au-dessus de 10 millions : 5,00 %

MODALITES DU PRIX

Comptant au moyen de deniers personnels ou au moyen d'un emprunt ou partie du prix à terme ou autres.

ATTENTION Il faudra contrôler si le prix n'est pas rescindable. Le droit de demander la lésion est d'ordre public.
L'action en rescision se prescrit en deux ans.
L'article 1764 du Code civil indique que " si le vendeur a été lésé de plus de 7/12e dans le prix d'un immeuble, il a droit de demander rescision de la vente... "
Exemple : A vend à B l'immeuble pour 16.000.000 F CFP.
B désire vendre à C l'immeuble pour 48. 000. 000 F CFP.
Pour vérifier s'il y a lésion il faut faire l'opération suivante :
48 000 000 x 5 = 20 000 000 F CFP

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12
A aurait dû vendre son immeuble à B pour un prix au moins égal à 20 000 000 F CFP. Or, il a vendu 16.000.000 F.Il y a donc lésion.

CONDITIONS SUSPENSIVES ET RESOLUTOIRES

- le montant du passif hypothécaire ne devra pas être supérieur au prix, ou les créances inscrites et privilégiées seront inférieures au prix,

- Libération des lieux

- Emprunt
En vertu de l'article 17 de la loi du 13 juillet 1979 relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier, lorsque l'acte, authentique ou sous seing privé, dressé à l'occasion de la conclusion d'une promesse de vente stipule que le prix de la vente promise sera payé à l'aide d'un ou plusieurs prêts, la promesse est alors conclue sous la condition suspensive de l'obtention de ce(s) prêt(s).
Le but de ce texte est clair : il s'agit de protéger le bénéficiaire de la promesse en évitant que celui-ci ne soit définitivement engagé dans les liens de la promesse tant qu'il n'est pas certain de disposer des fonds nécessaires au financement de la vente immobilière projetée.
L'existence du contrat de promesse est donc subordonnée à l'obtention du prêt demandé à un organisme de crédit par le bénéficiaire de la promesse. Le délai de validité de la condition suspensive ne peut pas être inférieur à un mois.
PENSER A LA MENTION MANUSCRITE EN L’ABSENCE DE PRET.

- L’autorisation d’investissement à l’étranger

- L’obtention d'un permis de construire,

- Liée aux servitudes d'urbanisme ou administratives,

- Intervention de tiers : Dans certains cas, l'intervention des tiers est nécessaire pour assurer, non pas la validité de l'acte, mais l'efficacité du contrat et la sécurité de l'acquéreur. Par exemple les donateurs pour renoncer à un droit de retour conventionnel qui, jouant comme une condition résolutoire, risquerait d'entraîner l'anéantissement de la vente, soit à une interdiction d'aliéner. Voir l’intervention des frères et sœurs pour éviter à l'acquéreur les risques d'une action en réduction ou revendication exercée par les cohéritiers (C. civ., art. 930, al. 1).
- etc.

CLAUSE PENALE

La clause pénale a pour but d'assurer l'exécution pour le débiteur de son obligation (C. civ., art. 1226) et s'il y a lieu, de sanctionner une inexécution fautive (C. civ., art. 1229, al. 1). Elle va se traduire par une évaluation forfaitaire des dommages et intérêts dus en cas d'inexécution du contrat, et constituera pour le débiteur une menace d'autant plus pressante que le forfait convenu est élevé (menace cependant relative puisque cette clause est révisable par le juge)

DEFINITIONS
Différence entre la clause pénale et la faculté de dédit.

- La clause pénale a pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de ses obligations ;

- La faculté de dédit a une finalité tout à fait différente puisqu'elle permet au débiteur de se soustraire à cette exécution
Le compromis peut prévoir la possibilité de se dédire, que l'on qualifie parfois de "faculté de repentir". Elle confère à celui qui en bénéficie le pouvoir de reprendre son consentement.

L'indemnité d'immobilisation : contrepartie du "préjudice que subit le promettant du fait de l'interdiction qu'il assume de vendre son bien à un tiers"

L'acompte : constitue le versement anticipé d'une partie du prix

Les arrhes : qui sont la contrepartie d'une faculté de dédit

Faculté de dédit au profit des deux parties : les arrhes - L'article 1590 du Code civil prévoit sous le nom d'arrhes, et à propos du contrat de vente, une faculté de dédit réciproque.

DROIT DE PREEMPTION

Exemple :
Indivisaire :
L'indivisaire qui entend céder ses droits indivis à une personne étrangère à l'indivision est tenu
de le notifier à ses coïndivisaires (C. civ.art.815-14, al.1).
Toute cession ou adjudication qui n'a pas été précédée de la notification susvisée est nulle (C.civ.art. 815-16). Elle ne peut être exercée que par les indivisaires et se prescrit par cinq ans.

Locataire (résidence principale non meublée) - Loi du 6 juillet 1989
Il s'agit du locataire personne physique de toute nationalité sans condition d'âge. C'est la volonté du bailleur de mettre un terme au contrat de location qui fait naître le droit de préemption. Il naît du congé : cela signifie que si le bailleur vend le logement occupé, il n'y aura pas ouverture du droit de préemption au profit du locataire.
le congé ne peut être donné qu' avec effet à l'expiration du bail initial ou du bail renouvelé.

CHOIX DU NOTAIRE

Sans que cela constitue une obligation, il est tout à fait opportun que le compromis indique quel sera le notaire chargé de recevoir l'acte authentique.

Toute personne a le libre choix de son notaire. Le règlement de la Chambre de la Polynésie française prévoit les cas de participation ou de concours. En conséquence dans un même acte de vente, l’acquéreur peut faire intervenir son notaire et le vendeur le sien sans entraîner une augmentation des frais à la charge du client.

Les frais seront identiques, le règlement de la Chambre des notaires prévoit la répartition des émoluments entre les deux notaires sans aucune augmentation de frais pour l’acquéreur.

NOMBRE D’EXEMPLAIRES ORIGINAUX

DEPOT DE L’ACTE ENTRE LES MAINS D’UN NOTAIRE : UN SEUL EXEMPLAIRE

Il est admis de longue date que le dépôt d'un acte sous seing privé, et plus particulièrement d'un "compromis de vente" entre les mains d'un tiers, mandataire constitué, chargé de le conserver dans l'intérêt commun dispense de la convention d'originaux multiples pour que le dépôt du compromis en exemplaire unique.

- il faut tout d'abord que ce dépôt ait été fait du consentement de toutes les parties intéressées

- il faut en outre que le tiers ait la qualité de mandataire commun des deux parties et qu'elles puissent compter, en confiance, sur sa neutralité. Ce n'est pas le cas lorsqu'il est constaté que le dépositaire est en rapport étroit d'affaires et d'intérêts avec l'une des parties.

A défaut le compromis doit être établi en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct (C. civ., art. 1325, al. 1).

FORMALITES DUREE

REDACTION DE L’AVANT CONTRAT : 3 jours
DUREE MOYENNE POUR L’OBTENTION DU PRET : 30 jours
DUREE MOYENNE DE LA PROMESSE DE VENTE : 60 jours

PREPARATION DE L’ACTE DE VENTE
Obtention des pièces d’état civil : 15 jours (métropole) . - . 5 jours (Polynésie française)
Obtention du cadastre : 21 jours
Obtention des renseignements d’urbanisme : 45 jours
Obtention de l’état hypothécaire : 15 jours
Obtention de la copie du titre à la Conservation des hypothèques : 10 jours
Réponse du questionnaire par le syndic de copropriété : 15 jours
Purge du droit de préemption du locataire ou droit de préférence : 2 mois et demi
Purge du droit de préemption d’une collectivité publique : 2 mois et demi
Durée moyenne pour l’obtention d’un prêt : 30 jours
Bornage : 30 jours
Document d’arpentage (division d’un terrain) : 30 jours
Certificat de la loi Carrez - Copropriété (géomètre) : 15 jours
Lettres aux administrations : 20 jours

ACTE DE VENTE SIGNE
Enregistrement de l’acte et paiement des droits : 10 jours maximum
Transcription à la Conservation des hypothèques : 90 jours maximum : (en moyenne 45 jours)
Notification au syndic de copropriété : 8 jours
Mainlevée des inscriptions hypothécaires : 90 jours
Remise du prix au vendeur après transcription - En moyenne 45 jours
Envoi du titre de propriété à l’acquéreur : 90 jours

REMISE DU PRIX AU VENDEUR
Le notaire ne remettra le prix au vendeur qu’après la transcription de la vente à la Conservation des hypothèques. C’est la formalité qui rend la mutation opposable aux tiers.
Le délai de transcription est d’au moins 45 jours.